Plusieurs dispositifs incitent aux investissements en départements et territoires d’outre-mer. Ils concernent différents secteurs de l’économie ultra-marine (logements, industries).

La loi Girardin IS aussi appelée Loi Girardin Sociétés, ne concerne que les investissements faits par les entreprises. Elle permet la déductibilité des investissements locatifs outre-mer des résultats de l’entreprise. Ainsi le montant des revenus imposables de la société peuvent être considérablement réduits voire être nuls.

La loi est applicable jusqu’au 31 décembre 2017 pour les permis de construire antérieurs au 31 décembre 2012.

 Les investissements peuvent prendre trois formes différentes:

  1. l’investissement direct: la société achète directement un immeuble neuf qu’elle loue à une personne physique.
  2. l’investissement indirect via une société de personne (SCI, SCS, SNC…)
  3. la souscription au capital de sociétés à l’impôt sur les sociétés, cette dernière achète un immeuble neuf et le loue à une personne physique.

4 conditions sont nécessaires pour que la déduction s’applique:

 – Engagement de location:

louer nu dans les 6 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement du bien (cas d’achat en VEFA) pour au moins 6 ans et en tant que résidence principale du particulier.

– Plafond des ressources des locataires fixé par l’article 46 AG duodecies de l’annexe III du CGI

– Plafond de montant du loyer fixé par l’article 46 AG duodecies de l’annexe III du CGI.

Cette limite est différente selon la zone géographique : dans les départements d’outre-mer, à Saint-Barthélemy , Saint Martin et à Mayotte d’une part, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française ainsi que dans les îles Wallis et Futuna, les Terres australes et antarctiques françaises d(autre part.

– En cas de souscription au capital de sociétés

Il faut que l’investisseur conserve ses titres pendant 5 ans.

 Schémas récapitulatifs des trois différentes procédures :

 Cas d’un investissement direct :

Nature de l’investissement :

Il doit se faire dans des logements neufs situés en outre-mer.

Si l’investissement excède le million d’euro par programme et par exercice il est nécessaire de faire une demande d’agrément. Elle doit être formulée avant le début de l’opération qui conduit au dépassement du seuil ou à chaque fois qu’un nouvel investissement sur le même exercice est prévu.

Bénéficiaire de la déduction :

Il s’agit de l’entreprise soumise à l’IS.

Exercice de la déduction :

La déduction intervient au titre de l’exercice au cours duquel les fondations de l’immeuble sont achevées (cas VEFA) ou lors de l’acquisition dans les autres cas.

Montant de la déduction :

Hors exception la déduction est égale au montant de l’investissement réalisé.

Modalité d’imputation de la déduction :

L’un des avantages de ce dispositif est que, la déduction étant extracomptable, elle n’impacte pas le résultat de l’entreprise et donc ne diminue pas le montant des dividendes distribués aux associés.

Quant à l’amortissement de cette immobilisation, les annuités sont calculées selon les règles usuelles de comptabilité  (hors assiette foncière de 10%).

Obligation de conservation :

Les investissements dans le secteur locatif intermédiaire doivent être conservés pendant 6 ans.

Remise en cause de la déduction :

Il y a une remise en cause de la déduction si :

– dans les 6 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux (ou l’acquisition si celle-ci est postérieure) et pendant 6 ans le logement n’est pas loué à titre de résidence principale

– les conditions de ressources et de loyer ne sont pas respectées

– l’investissement est cédé avant l’expiration des 6 ans (hors cas de fusions).

La réintégration des sommes déduites se fait en revanche sans pénalité.

 Cas d’un investissement indirect via une société de personnes

Nature de l’investissement :

Il doit se faire dans des logements neufs situés en outre-mer.

Il faut faire une demande d’agrément si le montant de l’investissement dépasse 250 000 euros par programme et par exercice. Ce seuil est apprécié par société de personnes. La demande d’agrément doit être formulée avant le début de l’opération qui conduit au dépassement du seuil ou à chaque fois qu’un nouvel investissement sur le même exercice est prévu.

Bénéficiaire de la déduction :

L’entreprise passible de l’IS déduit directement de son résultat imposable la quote-part du coût de revient de l’investissement correspondant à ses droits dans la société interposée.

Sont donc seuls susceptibles de bénéficier de la déduction les associés présents à la date de clôture de l’exercice au titre duquel l’investissement est réalisé.

Exercice de la déduction :

La déduction intervient au titre de l’exercice au cours duquel les fondations de l’immeuble sont achevées (cas VEFA) ou lors de l’acquisition dans les autres cas.

Montant de la déduction :

Hors exception la déduction est égale au montant de l’investissement réalisé. La déduction est ensuite pratiquée par les associés dans la proportion correspondant à leurs droits aux résultats de la société interposée.

Modalité d’imputation de la déduction :

L’un des avantages de ce dispositif est que, la déduction étant extracomptable, elle n’impacte pas le résultat de l’entreprise et donc ne diminue pas le montant des dividendes distribués aux associés.

Quant à l’amortissement de cette immobilisation, les annuités sont calculées selon les règles usuelles de comptabilité (hors assiette foncière de 10%).

Régime fiscal de la société de personnes interposée :

Les résultats sont déterminés et calculés au niveau de la société mais ils sont imposables entre les mains de ses associés, chacun pour la part lui revenant.

La nature de l’imposition des revenus taxables se fait selon la qualité des associés et la nature de l’activité de la société.

Obligation de conservation :

Les investissements dans le secteur locatif intermédiaire doivent être conservés pendant 6 ans.

Remise en cause de la déduction :

Il y a une remise en cause de la déduction si :

– dans les 6 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux (ou l’acquisition si celle-ci est postérieure) et pendant 6 ans le logement n’est pas loué à titre de résidence principale

– les conditions de ressources et de loyer ne sont pas respectées

– l’investissement est cédé avant l’expiration des 6 ans (hors cas de fusions).

La réintégration des sommes déduites se fait en revanche sans pénalité.

Cas d’un investissement souscription au capital de sociétés à l’impôt sur les sociétés :

 Nature de l’investissement :

La société à l’IS doit souscrire au capital de sociétés elles-mêmes soumises à l’IS et dont l’objet social est exclusivement la location de logements neufs situés en outre-mer et destinés au secteur intermédiaire. Les souscriptions doivent y être totalement affectées.

Il faut faire une demande d’agrément si le montant de l’investissement dépasse un million d’euros par programme et par exercice. La demande d’agrément doit être formulée avant le début de l’opération qui conduit au dépassement du seuil ou à chaque fois qu’un nouvel investissement sur le même exercice est prévu.

Bénéficiaire de la déduction :

Il s’agit de l’entreprise soumise à l’IS.

Exercice de la déduction :

La déduction intervient au titre de l’exercice au cours duquel les fonds sont versés par le souscripteur. Si les versements sont échelonnés, la déduction intervient à chaque exercice où ils sont effectués.

Montant de la déduction :

Le montant de la déduction est la totalité des sommes versées par le souscripteur, ces sommes comprenant la prime d’émission.

Des deux sociétés, il est plus judicieux que ce soit la société mère qui effectue un emprunt (financement des fonds propres de la SCI)

Modalité d’imputation de la déduction :

L’un des avantages de ce dispositif est que, la déduction étant extracomptable, elle n’impacte pas le résultat de l’entreprise et donc ne diminue pas le montant des dividendes distribués aux associés.

Quant à l’amortissement de cette immobilisation, les annuités sont calculées selon les règles usuelles de comptabilité  (hors assiette foncière de 10%).

Régime fiscal de la société IS intermédiaire :

Elle sera redevable d’impôts sur son résultat propre.

En revanche en cas d’intégration fiscale entre les deux sociétés (si la société mère participe au moins à 95% dans la société fille), seule la société mère sera redevable de l’impôt sur le résultat global du groupe.

Obligation de conservation :

Les investissements dans le secteur locatif intermédiaire doivent être conservés pendant 6 ans et les droits sociaux souscrits par l’entreprise doivent être détenus pendant 5 ans.

Remise en cause de la déduction :

Il y a une remise en cause de la déduction si :

– dans les 6 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux (ou l’acquisition si celle-ci est postérieure) et pendant 6 ans le logement n’est pas loué à titre de résidence principale

– les conditions de ressources et de loyer ne sont pas respectées

– l’investissement est cédé avant l’expiration des 6 ans (hors cas de fusions).

– la société cède les droits sociaux dans les 5 suivant leur acquisition.

La réintégration des sommes déduites se fait en revanche sans pénalité.

  FAQs – Loi Girardin IS

 1. Parmi les 3 régimes d’investissement, quelle est le meilleur à choisir ?

La meilleure option est à priori celle de la souscription au capital de sociétés car elle permet de bien isoler l’investissement et de potentiellement défiscaliser plus tôt dans la mesure où la défiscalisation se déclenche au titre de l’exercice au cours duquel les fonds sont versés de la société soumise à l’IS à l’autre société soumise à l’IS investissant dans le bien.

 2. Qui peut bénéficier de la défiscalisation en Loi Girardin IS ?

Toutes les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.

 3. Quel résultat une société doit-elle détenir pour espérer faire un investissement en Loi Girardin IS ?

Le résultat a peu d’importance dans la mesure où on peut bénéficier de la loi Girardin IS au cours de plusieurs exercices. Il est toutefois bien évident qu’il est préférable d’imputer le montant de son investissement sur la partie du résultat soumise à l’IS à 33%.

 4. De combien une société doit-elle disposer pour espérer faire un investissement en Loi Girardin IS ?

Le montant de la trésorerie a peu d’importance car l’entreprise peut avoir recours à l’emprunt.

 5. Quelles sont les clés pour réussir un investissement en Loi Girardin Société ?

Afin de garantir le meilleur investissement possible en Loi Girardin, il est important de valider ces quatre points déterminants : – Acheter le bien immobilier au juste prix – Privilégier un emplacement de qualité – Vérifier l’importance de la demande locative – Sécuriser les loyers

 6. Quelles zones sont concernées par la Loi Girardin ?

L’investissement est possible dans les départements d’outre-mer, à Saint-Barthélemy, à Saint Martin, à Mayotte, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française ainsi que dans les îles Wallis et Futuna ainsi que dans les Terres australes et antarctiques françaises.

 7. Peut-on louer son logement à un membre de sa famille et toujours bénéficier de la défiscalisation en loi Girardin ?

Oui tant que cette personne ne fait pas partie du même foyer fiscal que le propriétaire.

 8. Que se passe-t-il avant la fin des 6 ans d’obligation de mise en location ?

En cas de revente anticipée l’avantage fiscal dont l’investisseur bénéficie est annulé. Il doit donc réintégrer la déduction d’impôts perçue les années précédentes dans son revenu foncier de l’année en cours. Au bout des 6 années de location, l’investisseur peut choisir de revendre ou de garder le logement mais sans aucun avantage fiscal.

 9. Est-il possible d’effectuer un second investissement en loi Girardin IS ?

Oui c’est tout à fait possible, la seule contrainte étant de ne pas dépasser un million d’euros d’investissement par programme et par exercice.

 10. Que se passe-t-il si le locataire donne congé ?

L’investisseur doit alors relouer son bien au plus vite, ou du moins prouver à l’administration fiscale qu’il est en recherche active d’un nouveau locataire. Cette dernière lui accordera une période de vacance.

 11. Pour bénéficier du dispositif Loi Girardin IS quelles sont les démarches à effectuer ?

Il faut lors de sa déclaration d’impôts, remplir les formulaires adéquats et les joindre à la déclaration de résultats. En plus de ces documents officiels, il convient de mettre à disposition certaines pièces telles que le titre de propriété ou le bail de location.

Pour tout complément d’information sur la loi Girardin société, contactez le 01 34 12 92 15 ou adressez un mail à thierry.larignon@pfi-investissement.fr