LOI PINEL METROPOLE

 

En 2015, la Loi PINEL remplace désormais la Loi Duflot. Ce nouveau Dispositif de Réductions d’Impôts PINEL est intéressant pour le contribuable et joue en faveur de l’Investissement Locatif.

 

Principe de la Loi Pinel

La LOI PINEL est une REDUCTION D’IMPÔTS pouvant aller jusqu’à 21% de son investissement sur 12 ans… .

Le dispositif s’adresse à tous les contribuables français investissant dans des logements neufs en 2015 (logements destinés à la location).
Ce n’est pas un abattement sur le revenu, mais une véritable « Réduction d’impôt ».

Qui peut bénéficier de la Loi Pinel

Tous les contribuables français qui acquièrent, en 2015 un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) peuvent bénéficier de la loi dite Pinel et de cette réduction d’impôt :

21 % pour les investisseurs qui s’engagent à louer l’appartement sur 12 ans.
18 % pour les investisseurs qui s’engagent à louer l’appartement sur 9 ans.
12 % pour les investisseurs qui s’engagent à louer l’appartement sur 6 ans.

Logements concernés dans le cadre de la Loi Pinel

Tous les immeubles neufs, dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation.
L’objectif de la Loi Pinel est d’orienter les investisseurs particuliers vers l’achat de logements et d’appartements dans des zones où il y a manifestement des besoins de logement.

Obligations de la Loi Pinel

  • Dans le cadre de la loi Pinel, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale.
  • La durée minimale de location est au choix de 6, 9 ou 12 ans.
  • Depuis le 1 septembre 2014, le logement doit être achevé dans les 30 mois, non plus de la date de la déclaration d’ouverture de chantier, mais de la date de la signature authentique.
  • Les loyers sont plafonnés et inférieurs de 20% aux loyers du marché (Voir les Plafonds 2015).
  • L’engagement de location doit être effectif dans les 12 mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble.
  • Le plafond d’investissement retenu est de 300 000 € et limité à 2 logements par an.
  • Un plafond de 5500 € par mètre carré de surface habitable est retenu quelle que soit la localisation du logement Duflot.
  • Un plafond de ressources des locataires est voté au 1er janvier de chaque année (Voir les Plafonds Pinel 2015).
  • Le décret Pinel fixe un pourcentage d’appartement (minimum 20 %) au sein d’un bâtiment neuf (pour les immeubles d’au moins 5 logements) qui ne peuvent pas bénéficier de réduction d’impôt. Le non respect de ce pourcentage de commercialisation est passible d’une amende de 18 000 € par logement excédentaire.
  • La loi Pinel est inclue dans le plafond sur les niches fiscales et ne peut dépasser le plafond global de 10000 € / an.

 

Peut-on demembrer le bien immobilier Pinel ? Usufruitier ? Nu proprietaire ?

Non, c’est totalement impossible ! Le démembrement est prohibé aussi bien pour les particuliers que pour les SCI.
La réduction d’impôt Scellier n’est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.

 

Peut-on acheter un Appartement Pinel en Indivision ?

Oui ! Dans le cadre du Dispositif Pinel, lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.

 

Peut-on Investir avec une SCI ?

Oui ! Mais la Société Civile Immobilière (SCI) ne doit pas être soumise à l’Impôt sur les Sociétés.
Et le contribuable bénéficie uniquement de la réduction d’impôt sur sa quote part au sein de la SCI PINEL.

 

La Loi Pinel après 6 ans

Désormais très attractive du point de vue des avantages fiscaux, de la rentabilité et de la possibilité de louer à ses enfants…
il est en outre, tout à fait possible de récupérer le bien immobilier au terme des 6 ans pour l’habiter !

En effet, rien n’interdit dans la loi de faire d’une pierre deux coups. Un investisseur peut parfaitement défiscaliser durant 6, 9 ou 12 ans, profitez des revenus locatifs, et s’offrir ensuite un agréable pied à terre à l’heure de la retraite. Envisager un placement pierre, un appartement pour ses enfants étudiants et au final une résidence secondaire.

 

Peut-on louer le bien d’un programme immobilier Pinel à ses enfants ?

Oui, la location pourra être conclue avec un membre Hors du foyer fiscal, un Ascendant ou un Descendant du contribuable.
De plus, dans le cadre de la Loi Pinel, il est accordé un Abattement Exceptionnel de 100 000 € pour les Donations aux Enfants et Petits-Enfants, dans le cadre de l’aquisition d’un logement neuf jusqu’à fin 2016.

 

 

 

Loi Pinel Métropole en détail

 

1. Le principe de la loi Pinel :

La loi de défiscalisation Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement neuf ou réhabilité en France.

La défiscalisation dans le cadre de la loi Pinel réside dans l’application d’une réduction d’impôts. En conséquence, la réduction est la même pour tous les contribuables, peu importe la tranche marginale d’imposition.

Pour bénéficier de la loi Pinel, il suffit d’être un contribuable domicilié en France : l’acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (dans les cas de SCI ou d’indivision, la réduction d’impôt se fait au prorata des parts).
La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré (dissociation entre propriété et jouissance).

Les investissements concernés par la loi Pinel sont :

> Les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement,

> Les acquisitions en vue de leur réhabilitation et les logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence,

> Les acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation,

> Les logements que le contribuable fait construire.

Texte règlementaire :
• Code Général des Impôts, article 199 novovicies
• Bulletin Officiel des Impôts du 24 février 2014

2. Le mécanisme de la loi Pinel :

En 2015, la réduction d’impôts s’élève à 12, 18 ou 21 % du prix de revient du logement (prix immobilier + frais dits de notaire, plafonnés à 5.500 €/m²) retenu dans la limite de 300.000 € et à raison de 2 investissements maximum pour les investissements qui répondent au label Bâtiment Basse Consommation (BBC).

Cette réduction est étalée sur 6, 9 ou 12 ans selon l’engagement de location pris par l’acquéreur. La réduction d’impôts si elle n’est pas consommée une année donnée n’est pas reportable.

Contrairement à l’ancienne loi duflot, avec le dispositif Pinel, le logement pourra être loué à un ascendant ou un descendant de l’investisseur.

Le prix de revient par mètre carré de surface habitable pris en compte pour le calcul de la défiscalisation Pinel est de 5.500 € / m² quelle que soit la zone.

Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l’impôt à régler, l’excédent n’est pas reportable. La réduction est imputable sur l’impôt de l’année d’achèvement des travaux quel que soit le mois de cet achèvement.

En plus de la réduction d’impôt, le contribuable peut déduire de son revenu global dans la limite de 10.700 € les éléments suivants :
– La taxe foncière, Les frais de gestion ou de gérance.
– Les primes d’assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés).
– Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l’immeuble).

Seuls les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant dix ans.

3. Les conditions de la loi Pinel :

Le logement devra être loué nu, en habitation principale pendant neuf années.

Il devra être loué obligatoirement à des foyers soumis à des conditions de ressources.

Le logement devra avoir été acquis neuf et n’avoir jamais été habité.

Le bien devra être occupé au plus tard douze mois après son achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure).

Les immeubles doivent être situés dans les communes se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

Le zonage de la loi Pinel reprend les zones définies par les arrêtés du 29 avril 2009 (zones A, B1 et B2), du 22 décembre 2010 (zones A, A bis) et du 1er octobre 2014. Les zones éligibles sont les zones A bis, A, B1 et B2 et certaines zones classées C qui ont fait ou feront l’objet d’une dérogation.

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

4. Les conditions de mise en location :

En loi Pinel, les loyers devront respecter un plafond en fonction de la situation du bien suivant quatre zones.

Plafonds des loyers pour les investissements Pinel réalisés à compter du 1er janvier 2015 :

Plafonds de loyer mensuel « Pinel »

Zone

A bis

A

B1

B2

C

Plafonds de loyer mensuel

16,72 €
/ m²

12,42 €
/ m²

13,22 €
/ m²

10,00 €
/ m²

8,69 €
/ m²

Coefficient multiplicateur (de surface)

0,7 + 19/S

0,7 + 19/S

0,7 + 19/S

0,7 + 19/S

0,7 + 19/S

Soit pour un appartement de 60 M2

0,7 +19/60 = 1,016 arrondi à 1,02

0,7 +19/60 = 1,016 arrondi à 1,02

0,7 +19/60 = 1,016 arrondi à 1,02

0,7 +19/60 = 1,016 arrondi à 1,02

0,7 +19/60 = 1,016 arrondi à 1,02

S = surface du logement (la surface à prendre en compte est celle qui est traditionnellement retenue dans les dispositifs (idem Scellier) augmentée de la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8 m²). Le coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Les plafonds fixés par décret sont exprimés en loyer mensuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises. La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer des logements est définie par l’article 2 de l’annexe III au CGI. Elle s’entend de la surface habitable au sens de l’article R 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation augmentée de la moitié de la surface des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et R 331-10 du même Code, dans la limite de 8 mètres carrés par logement. La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond.* Les 69 communes de la zone A bis : 75 – Paris : Paris. 78 – Yvelines : Le Chesnay, Croissy-sur-Seine, Maisons-Laffitte, Le Pecq, Rocquencourt, Saint-Germain-en-Laye, Versailles, Le Vésinet, Viroflay. 92 – Hauts-de-Seine : Antony, Asnières-sur-Seine, Bagneux, Bois-Colombes, Boulogne-Billancourt, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Châtillon, Chaville, Clamart, Clichy, Colombes, Courbevoie, Fontenay-aux-Roses, Garches, La Garenne-Colombes, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Marnes-la-Coquette, Meudon, Montrouge, Nanterre, Neuilly-sur-Seine, Le Plessis-Robinson, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Sceaux, Sèvres, Suresnes, Vanves, Vaucresson, Ville-d’Avray. 93 – Seine-Saint-Denis : Aubervilliers, Bagnolet, Les Lilas, Montreuil, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Saint-Denis, Saint-Ouen. 94 – Val-de-Marne : Arcueil, Bry-sur-Marne, Cachan, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Joinvillele-Pont, Kremlin-Bicêtre, Maisons-Alfort, Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maur-des-Fossés, Saint-Maurice, Villejuif, Vincennes.

La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent :
– La date d’achèvement des travaux (en cas de construction ou d’acquisition d’un logement en état futur d’achèvement ;
– La date de l’achèvement des travaux de transformation (en cas d’acquisition d’un local suivi de sa transformation en logement) ;
– La date d’acquisition (en cas d’acquisition d’un logement neuf ou réhabilité).

5. Conséquences pratiques de la loi Pinel :

L’obligation de location est de neuf années consécutives et la déclaration des revenus locatifs se fait dans la catégorie des revenus fonciers. Il faut un loyer ne dépassant pas des plafonds imposés par décret.

Les locataires sont soumis à des plafonnements de revenus. Pour les baux conclus en 2015, les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants :

Composition du foyer
du locataire habitant

A bis

A

B 1

B 2

Personne seule 36 831 € 36 831 € 30 019 € 27 017 €
Couple 55 045 € 55 045 € 40 089 € 36 079 €
Personne seule ou Couple
+ 1 personne à charge
72 159 € 66 169 € 48 210 € 43 389 €
P.S. ou Couple
+ 2 personnes à charge
86 152 € 79 257 € 58 200 € 52 380 €
P.S. ou Couple
+ 3 personnes à charge
102 503 € 93 826 € 68 465 € 61 619 €
P.S. ou Couple
+ 4 personnes à charge
115 344 € 105 584 € 77 160 € 69 443 €
par personne à charge
supplémentaire
+ 12 851 € + 11 764 € + 8 608 € + 7 746 €

Au terme des neuf années légales de location, le propriétaire peut disposer de son bien comme il le souhaite sans aucune contrainte.

6. Plafonnement de la loi Pinel :

Le législateur a imposé un plafond d’investissement annuel fixé à 300.000 € et limité à 2 opérations par an ce type d’investissement.

Depuis le 1er janvier 2013, le plafonnement global des niches fiscales est passé à 10 000 €. Ce plafond s’applique en 2015 sur les investissements en défiscalisation Pinel.