LOI PINEL OUTRE-MER

L’INVESTISSEMENT SUR LES ILES (DOM TOM COM) AVEC UNE REDUCTION D’IMPOTS pouvant aller jusqu’à 32 % SUR 12 ANS POUR L’ACHAT D’UN APPARTEMENT

 

 

–  Qui peut bénéficier de la Loi PINEL DOM   

–  Les logements concernés par la Loi Outre-Mer   

–  Les obligations du régime PINEL Outre-Mer 

–  Les avantages fiscaux de la Loi PINEL Outre-Mer

–  Les plafonds de loyers 2015 de la Loi PINEL Outre-Mer

–  Les plafonds de ressources des locataires 2015

 

Principe de la Loi « PINEL Outre-Mer »

Le nouveau dispositif PINEL a été adapté aux Outres Mers. Le Taux de Réduction d’Impôts pour les logements acquis en 2015varie désormais de 23 à 32 %, selon la durée d’engagement de location.  Cet outil particulièrement puissant de défiscalisation patrimoniale doit continuer de permettre en 2015 le développement du secteur locatif dans les Départements et Régions d’outre-mer (DROM).

Autre point déterminant qui va susciter l’intérêt des investisseurs, le montant des réductions d’impôts liées à la Loi Pinel Outremer permet de dépasser le plafond sur les niches fiscales et d’atteindre le seuil de 18000 € (au lieu du plafond de 10 000 €/an).
Qui peut bénéficier de la loi PINEL Outre-Mer

Tous les contribuables français qui acquièrent avant le 31 décembre 2016, un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) peuvent bénéficier de la loi Outre-mer PINEL et de cette réduction d’impôt :

  • 23 % pour les investisseurs s’engageant à louer sur 6 ans.
  • 32 % pour les investisseurs s’engageant à louer sur 12 ans.

Les logements éligibles au dispositif PINEL outremer

Tous les immeubles neufs, situés dans les départements d’outre-mer, (Martinique, GuadeloupeRéunion, Guyane, Mayotte) et Saint-BarthelemySaint Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en  Nouvelle Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation.

Le logement PINEL Outremer doit être achevé dans les 30 mois après la Date de la Signature de l’Acte Authentique. En effet, la Loi de Finance 2015 a modifié la prise en compte du délai dans lequel l’achèvement du logement doit intervenir : Ce n’est plus la « date de la déclaration d’ouverture de chantier », mais la « date de la signature de l’acte authentique ».

Pour les immeubles neufs d’au moins 5 logements, la Loi PINEL Outremer fixe à 20 % le pourcentage d’appartement qui ne peuvent pas bénéficier de réduction d’impôt.

Les obligations du régime PINEL Outremer

Dans le cadre de l’aménagement de la Loi PINEL pour les Outres mers, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ans (option sur 9 ou 12 ans).

L’engagement de location doit être effectif dans les 12 mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble. Les loyers outremer sont plafonnés et il est instauré un plafond de ressources des locataires .

Il existe un Triple Plafond PINEL à ne pas dépasser :

– Le Prix d’acquisition ne doit pas être supérieur à 5500 € du Mètre Carré,

– Le Montant d’investissement donnant droit à réduction d’impôt est limité à 300 000 €

–  Le nombre d’acquisition est plafonné à 2 logements maximum par an.

NOTE : l’ensemble des réductions d’impôt accordées aux contribuables qui investissent dans les territoires d’outre-mer ne peut plus dépasser, au choix, soit un plafond de 30 600 € pour 2015. Soit sur option, 11 % du revenu imposable du foyer. De plus, les investissements dans les Départements et Régions d’outre-mer sont concernés par le Plafonnement des Niches Fiscales de 18 000 €.

 

Les avantages fiscaux de la loi PINEL Outremer

La loi PINEL Outremer permet une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 32 % du prix de revient du logement si l’engagement de location est sur 12 ans.
Rien n’interdit après avoir bénéficié des importantes réductions d’impôts, durant 6, 9 ans, ou 12 ans de récupérer le logement situé dans les îles pour l’habiter à titre personnel.

Loi Pinel Outre-Mer en détail

Le principe de la loi Pinel Outre-mer

1. Le principe de la loi Pinel Outre-mer :

La loi de défiscalisation Pinel Outre-Mer succède à la loi Duflot Outre-Mer. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement neuf ou réhabilité sur les territoires ultra-marins.

La défiscalisation dans le cadre de la loi Pinel Outre-Mer s’inscrit dans la continuité de la loi Duflot Outre-Mer et réside dans l’application d’une réduction d’impôts, alors que la loi Robien et les lois précédentes accordaient une diminution du revenu global imposable. En conséquence, la réduction est la même pour tous les contribuables, peu importe la tranche marginale d’imposition.

Pour bénéficier de la loi Pinel Outre-Mer, il suffit d’être un contribuable domicilié en France : l’acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (couple non marié/pacsé, frère et sœur…). Dans les cas de SCI ou d’indivision, la réduction d’impôt se fait au prorata des parts.

La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré (dissociation entre propriété et jouissance).

Les investissements concernés par la loi Pinel Outre-Mer sont :

> Les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement,

> Les acquisitions en vue de leur réhabilitation, des logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence,

> Les acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation,

> Les logements que le contribuable fait construire.

Texte règlementaire :
• Code Général des Impôts, article 199 undecies
• Bulletin Officiel des Impôts du 24 février 2014

2. Le mécanisme de la loi Pinel Outre-Mer :

En 2014 et jusqu’en 2016, la réduction d’impôts s’élève à 23, 29 ou 32 % du montant de l’acquisition (plafonné à 5.500 € / m² de surface habitable).

Cette réduction est étalée sur 6, 9, ou 12 ans.

Comme en métropole, le logement peut être loué à toute un ascendant ou descendant de l’investisseur.

Le prix de revient par mètre carré de surface habitable pris en compte pour le calcul de la défiscalisation est de 5.500 € / m² quelle que soit le département, territoire ou communauté d’Outre-mer.

Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l’impôt à réglé, l’excédent n’est pas reportable sur les années suivantes. La réduction est imputable sur l’impôt de l’année de livraison (date d’achèvement des travaux) quelque soit le mois de livraison.

Si les constructions doivent évidemment respecter un certain nombre de normes, il n’y a pas comme en métropole d’obligation de respecter le label BBC (Bâtiment Basse Consommation).

De la même manière qu’en loi Pinel « Métropole », la loi Pinel Outre-Mer n’a pas, comme ce fut le cas avec la loi Scellier, de pendant social. Il n’existe qu’une seule loi Pinel Outre-mer avec à la fois des plafonnements de montants des loyers et de revenus des locataires.

Il n’existe pas en loi Pinel Outre-Mer, comme ce fut le cas en loi Scellier Outre-Mer, d’exception territoriale propre aux investissements réalisés aux îles Wallis et Futuna, ainsi qu’en Polynésie française et en Nouvelle-Calédonie : la durée minimale de l’engagement de location, tout comme le nombre d’années sur laquelle est répartie la réduction d’impôt reste figée à 6, 9 ou 12 ans pour tous les Dom-Tom.

En plus de la réduction d’impôt, le contribuable peut déduire de son revenu global dans la limite de 10.700 € les éléments suivants :
– La taxe foncière, Les frais de gestion ou de gérance.
– Les primes d’assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés).
– Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l’immeuble).

Seuls les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant dix ans.

3. Les conditions de la loi Pinel Outre-Mer :

Le bien devra être loué nu, en habitation principale pendant 6, 9 ou 12 années.

Le bien devra avoir été acquis neuf et n’avoir jamais été habité.

Le bien devra être occupé au plus tard douze mois après son achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure).

Les territoires ultra-marins sont pour l’instant considérés en Zone B1.

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

4. Conditions de mise en location :

Les loyers devront respecter un plafond en fonction de la situation du bien suivant une seule zone (en attente de confirmation par Décret) qui correspond à la zone B1 Métropolitaine.

Plafonds des loyers pour les investissements Pinel Outre-Mer réalisés à compter du 1er janvier 2015 :

Plafonds de loyer mensuel « Pinel Outre-Mer »

Départements d’outre-mer
Saint-Martin
Saint-Barthélemy
Mayotte

Polynésie française
Nouvelle-Calédonie
Saint-Pierre-et-Miquelon
Iles Wallis et Futuna

Plafonds de loyer mensuel

10,02 €

12,45 €

Coefficient multiplicateur (de surface)

0,7 + 19/S

0,7 + 19/S

Soit pour un appartement de 60 M2

0,7 +19/60 = 1,016
arrondi à 1,02

0,7 +19/60 = 1,016
arrondi à 1,02

S = surface du logement (la surface à prendre en compte est celle qui est traditionnellement retenue dans les dispositifs – idem Duflot – augmentée de la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8 m²). Le coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent :
– La date d’achèvement des travaux (en cas de construction ou d’acquisition d’un logement en état futur d’achèvement;
– La date de l’achèvement des travaux de transformation (en cas d’acquisition d’un local suivi de sa transformation en logement);
– La date d’acquisition (en cas d’acquisition d’un logement neuf ou réhabilité).

5. Conséquences pratiques de la loi Pinel Outre-Mer :

L’obligation de location est de six, neuf, ou 12 années consécutives et la déclaration des revenus locatifs se fait dans la catégorie des revenus fonciers. Il faut un loyer ne dépassant pas des plafonds imposés par décret.

Les locataires sont soumis à des plafonnements de revenus. Pour les baux conclus en 2014, les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants :

Composition du foyer
du locataire habitant

Départements d’outre-mer
Saint-Martin
Saint-Barthélemy
Mayotte

Polynésie française
Nouvelle-Calédonie
Saint-Pierre-et-Miquelon
Iles Wallis et Futuna

Personne seule

27 160 €

30 169 €

Couple

36 270 €

40 288 €

Personne seule ou Couple
+ 1 personne à charge

43 619 €

48 451 €

P.S. ou Couple
+ 2 personnes à charge

52 658 €

58 491 €

P.S. ou Couple
+ 3 personnes à charge

61 945 €

68 808 €

P.S. ou Couple
+ 4 personnes à charge

69 811 €

77 546 €

par personne à charge
supplémentaire

7 788 €

8 650 €

Au terme de l’engagement légal de location, le propriétaire peut disposer de son bien comme il le souhaite sans aucune contrainte.

6. Plafonnement de la loi Pinel Outre-Mer :

En ce qui concerne la loi Pinel Outre-Mer, le législateur a imposé un plafond d’investissement annuel de 300.000 € et limité à 2 opérations par an ce type d’investissement. Il est toujours possible de cumuler un investissement en Pinel Outre-Mer avec un ou plusieurs investissements.

Le plafonnement global des niches fiscales s’applique sur les investissements en défiscalisation Pinel Outre-Mer (ce plafond est relevé à 18.000 € au lieu de 10 000 € pour les investissements en loi Pinel  Métropole.