LOUEUR MEUBLE PROFESSIONNEL
Les contribuables concernés:
• Les contribuables fortement fiscalisés (tranche supérieure des TMI).
• Les contribuables qui souhaitent cesser de façon anticipée leur activité professionnelle.
• Les contribuables qui souhaitent bénéficier d’une importante économie d’impôt.
• Les contribuables qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier.
• Les contribuables qui souhaitent percevoir une rente sécurisée en franchise d’impôt.
Les conditions :
• Le contribuable doit acquérir un ou des logements meublés.
• Les logements doivent être mis en location.
• L’un des membres du foyer fiscal du contribuable doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur meublé professionnel.
• Les recettes annuelles tirées de cette activité sont supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus du foyer fiscal.
• Ces recettes doivent excéder les revenus professionnel du foyer fiscal.
Les avantages fiscaux:
Le contribuable pourra déduire du montant des loyers:
• Les charges locatives:
– intérêts de l’emprunt qui a servi à l’acquisition du ou des logements
– Les dépenses d’entretien
– Les charges de copropriété
– Les impôts fonciers
– Les frais comptables et juridiques
• Les frais d’établissement
• L’amortissement linéaire du prix des meubles (entre 5 à 7 ans) et du prix de la construction (entre 20 et 30 ans).
Lorsqu’après déduction des charges, un résultat négatif apparaît, le contribuable constatera un déficit imputable sans limitation de montant sur le revenu global.
Les amortissements ne sont déductibles des loyers que lorsque le résultat net après déduction des charges est positif. En cas de résultat négatif, les amortissements non déduits sont reportés sur les résultats positifs des dix années suivante. Ainsi, le système de déduction des amortissements permettra de créer des revenus hors fiscalité après la période d’emprunt.
La récupération de TVA:
Le contribuable pourra récupérer la TVA qui a grevé le prix d’acquisition du logement si:
• Le logement est neuf.
• Le logement est situé dans:
– Une résidence de tourisme classée.
– Une résidence avec services.
• Le propriétaire donne le logement à bail pour une durée d’au moins neuf ans à un exploitant qui remplit les conditions suivantes :
– Pour les résidences de tourisme classées : l’exploitant doit prendre un engagement de promotion touristique à l’étranger
– Pour les résidences avec service ( résidences pour étudiants, pour personnes âgées….), l’exploitant doit , outre l’hébergement fournir au moins trois des prestations suivantes: fourniture de petit déjeûner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, accueil de la clientèle.
Lorsque ces quatre conditions sont remplies, le propriétaire pourra assujettir les loyers à la TVA (au taux réduit) et donc récupérer la TVA qui a grevé le prix d’acquisition.