Rare placement qui permette de se constituer un capital avec effet de levier, l’immobilier est omniprésent dans le patrimoine des Français.

Nos conseils pour optimiser cette classe d’actif

Il est aujourd’hui possible de s’endetter sur vingt ans à 1,50% ou moins Dans ces conditions exceptionnelles, plus que jamais, les Français affectionnent l’immobilier.

Quelle stratégie âge par âge,

A 30 ANS, on ACHÈTE

Le seul moyen d’avoir un patrimoine conséquent à terme, c’est l’immobilier, car c’est le seul qui permet de faire jouer « l’effet de levier » du financement. Le crédit permet d’acheter avec aucun apport, voire seulement un peu d’apport pour le paiement des frais de notaire et les banques financent de 100% à 110% l’opération.

Si la résidence principale est trop chère, il faut investir dans du locatif. Cela peut être une première étape pour revendre et acquérir sa résidence principale.

A 40 ANS, on RENFORCE

C’est le moment de saturer, ou presque, sa capacité d’endettement. Il est toujours possible de regagner des marges de manoeuvre en renégociant son prêt (dans un contexte de baisse des taux).

A éviter: l’utilisation de sa capacité d’endettement pour une résidence secondaire avant d’acheter sa résidence principale ou un bien locatif. Elle coûte souvent beaucoup plus cher en entretien et ne rapporte presque rien. Même les locations saisonnières couvriront péniblement les frais d’entretien.

A 50 ANS ou avant, on DÉFISCALISE

A cet âge, ou plus tôt si les revenus sont déjà installés, les impôts grimpent en flèche.

Deux situations en fonction du patrimoine immobilier locatif existant et de l’importance des revenus :

 

  • 1-Transfert des revenus Fonciers vers le régime BIC (transfert de la location nue à la location meublée – un certain nombre d’obligations sont à respecter pour réaliser ce transfert, ce point n’est pas abordé)

Miro BIC : abattement de 50% sur les revenus bruts (loyers + charges) s’ils sont inférieurs à  32 900  euros. Ainsi la CSG à 15,50% ne s’applique plus que sur 50% des revenus et seuls 50% des revenus sont soumis à la tranche marginale d’imposition sur les revenus. Ce choix n’est intéressant que s’il n’y a plus d’intérêts d’emprunt ou de travaux à prévoir. Le taux de charges doit en effet être inférieur à 50% des loyers bruts pour exercer cette option au micro BIC.

Régime réel: Revenus locatifs supérieurs à 32 900 euros ou option pour le régime réel d’imposition : cette stratégie permet d’amortir le bien (hors valorisation du terrain), ce qui permet de déduire des charges supplémentaires (amortissements) en plus des charges de gestion courante (taxe foncière, frais de copropriété, intérêts d’emprunt, assurances, …).

 

  • 2- Défiscalisation sur les revenus fonciers et/ou sur l’impôt sur le revenu

 

  • 2 a   Imputer des travaux sur les revenus fonciers

Rechercher des investissements immobiliers pour lesquels des travaux de rénovation peuvent s’imputer sur les revenus locatifs existants.

L’effet de levier fiscal est puissant,

Suppression ou diminution des revenus locatifs par imputation des travaux prioritairement sur les revenus locatifs et ensuite, dans la limite de 10 700 euros par an, en déficit foncier imputable sur les revenus globaux. Le gain est immédiat (diminution ou suppression de revenus locatifs initialement soumis à la tranche marginale d’imposition sur les revenus, plus la CSG CRDS à 15,50%, sans application du plafonnement des niches fiscales.

Il peut être intéressant de réaliser  un investissement en Monuments Historiques permettant l’imputation des travaux sur des revenus locatifs et au delà sans aucune limite sur les autres revenus (solution à préconiser pour les très hauts revenus ou des revenus exceptionnels).

 

  • 2b Imputer des réductions d’impôt sur vos impôts

 

Dans cette hypothèse, Il faut envisager des solutions générant des réductions d’impôt en optant pour un investissement en loi Pinel, qui entre dans le plafonnement des niches fiscales ou un investissement en loi Malraux, cette dernière solution étant hors plafonnement des niches fiscales.

On peut aussi rechercher des opérations en loi Pinel optimisée au déficit foncier qui permettent de cumuler les 2 avantages présentés ci-avant ( imputation de travaux sur des revenus locatifs et réduction d’impôt sur les impôts).

 

A 60 ANS, on ALLÈGE ou on CONSERVE, en fonction de ses objectifs 

 

Objectif liquidités : allègement –  celui-ci s’opère par la vente pour dégager des liquidités,

Objectif transmission du Patrimoine : conservation – on procédera au démembrement de propriété.

Les enfants deviennent en général nue propriétaires suite à des donations et les parents restent usufruitiers, ce qui leur permet de conserver l’usage et/ou les revenus du bien.

Il est conseillé d’avoir plusieurs petits biens, plutôt qu’un gros.

Objectif rendement et revenus complémentaires: conservation

Aujourd’hui, les placements financiers ne sont plus rémunérés, sauf prise de risque induisant le risque d’une perte en capital.

Dans le cadre de revenus en location meublée (cf ci-avant) ou bien en cas de détention des actifs immobiliers dans des SCI, on optera pour une imposition à l’IS de la SCI afin de pouvoir amortir les actifs immobiliers et neutraliser de fait une partie des bénéfices afin d’augmenter le rendement après impôt.

L’investissement immobilier demeure ainsi un placement sûr par la garantie du capital en cas de revente sous réserve d’avoir préalablement respecté les fondamentaux de l’immobilier : emplacement du bien et existence d’un marché locatif.

 

En conclusion, en utilisant astucieusement les deux effets de levier, du financement d’une part, et des économies d’impôt d’autre part, l’investisseur se crée en quelques années un patrimoine important financé par le locataire, l’Etat, et son effort d’épargne.

Tout particulier ayant une capacité à emprunter, ou fortement fiscalisé, doit réfléchir à cette stratégie d’investissement gagnante sur le long terme.